Calculateur de viager à Nice : bouquet et rente

Combien de bouquet et de rente pour un viager ?

Comment la rente est-elle calculée ?

La valeur occupée est la valeur libre moins le droit d’usage et d’habitation du vendeur. Ce droit vaut 60 % de la valeur de l’usufruit (CGI art. 762 bis), et l’usufruit se lit dans le barème de l’article 669 selon l’âge : moins de 21 ans révolus 90 %, de 21 à 30 ans révolus 80 %, de 31 à 40 ans révolus 70 %, de 41 à 50 ans révolus 60 %, de 51 à 60 ans révolus 50 %, de 61 à 70 ans révolus 40 %, de 71 à 80 ans révolus 30 %, de 81 à 90 ans révolus 20 %, 91 ans révolus et plus 10 %. Avec deux vendeurs, l’outil retient l’âge de celui dont l’espérance de vie est la plus longue. En viager libre, il n’y a aucune décote.

Le bouquet est un pourcentage de la valeur occupée ou un montant en euros. Le capital à convertir est la valeur occupée moins le bouquet. La rente mensuelle est ce capital divisé par le nombre de mois d’espérance de vie. Avec un taux d’actualisation, la rente suit la formule d’un prêt : un taux de 2 % donne une rente plus élevée qu’à 0 %. Le taux par défaut est 0 %.

L’espérance de vie vient de la table de mortalité 2023–2025 de l’Insee pour la France métropolitaine, par âge et par sexe : elle ne publie pas de table pour les Alpes-Maritimes, et les résultats de 2025 sont provisoires. Pour un couple, la durée est celle du décès du dernier des deux : e1 + e2 moins la durée de vie commune, calculée avec les survivants de la table en supposant les deux vies indépendantes. La table s’arrête à 104 ans. La rente est supposée fixe, sans indexation.

Ce calcul sert de repère pour préparer une négociation. Le notaire fixe la rente de l’acte avec ses propres barèmes et la valeur locative du bien.

Comment se déroule l’achat d’un viager ?

1. Le prix. Il se compose en général d’un bouquet payé à la signature, qui représente souvent 30 % de la valeur, et d’une rente à vie.
2. La rente. Elle est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Avec deux vendeurs, elle est soit reversée en totalité au survivant, soit réduite en proportion.
3. L’indexation. Une clause permet de réviser la rente selon un indice, par exemple celui des prix à la consommation de l’Insee.
4. La clause résolutoire. Elle permet au vendeur de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées.
5. L’acte. Un notaire l’établit obligatoirement. Si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature, la vente peut être annulée.

Ces règles sont détaillées sur Service-Public.fr, achat ou vente en viager.

Pour situer le prix du bien

La valeur libre se compare aux prix payés : consultez les 29 quartiers de Nice, les 15 communes voisines et l’outil prix près de la mer si le bien se trouve près du rivage.